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车库“内增高” 上饶九州奥城数万平米建筑涉嫌超容

sr.jxgdw.com2015-06-19 16:56 来源:江西网络广播电视台(今视网)上饶频道

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      江西网络广播电视台6月19日上饶讯(记者 徐耀建)根据上饶市两年前的有关规定,楼盘的底层车库、杂物间等地上建筑物结构层高在2.2米及以上者按全面积计入容积率,结构层高小于2.2米者不计入容积率。然而,江西九州置业有限公司开发的上饶奥城国际花园(又称九州奥城)楼盘底层车库、杂物间实际层高超标,却采取将车库地面“内增高”方式顺利通过工程规划验收。开发商为什么要建超高车库?又是如何通过验收的?记者对此进行了调查。

      有“台阶”的车库车子怎么进?

      陈小龙(化名)是山东人,两年前来江西上饶打工,结识了现在的妻子。春节过后,夫妻俩便开始盘算在上饶市区买套房子。

      经过一翻论证,小两口最后选择了上饶九州奥城商住楼。由于房子装修,小陈一有时间就往新房跑。频繁往返间,他发现一个奇怪的现象,位于小区楼盘底层所有车库的地面均高出了道路路面很多,呈现一个高高的“台阶”模样,有的高约0.3米,有的甚至高达0.6米左右,业主购买车库后的首个任务就是将车库高出路面的结构铲除。

    需经三个台阶方能到达的58幢车库

      有过装修经历的小陈十分清楚,装修工人工资,加上物业部门收取的垃圾清理费,没有一千元钱搞不定,他不明白,开发商当初为什么要把车库地面抬高,有“台阶”的车库车子能进吗?

    9幢2、3号打掉抬高层与没有打掉抬高层车库对比十分明显

      16日上午,记者根据小陈所说来到上饶九州奥城商住小区,果真看到小区各楼盘底层车库地面被“内增高”现象,与相邻已装修使用(增高层被铲除)的车库相比,外墙层高一致,但内墙层高相差很多。

    50幢13号车库SUV汽车高翅的后盖仍触及不到车库顶端,与相邻未装修车库形成鲜明对比

    10幢5号车库业主将车库与一楼商品房打通,形成复式楼

      一位刚从车库倒车出来的业主告诉记者,他的车库地面原本也高出了路面0.4米左右,也是装修时请人将高出部分结构打掉的,“你别看高出部分外观用水泥抹得结结实实,其实里面全是泥土,表面水泥层厚度不足一厘米,用铁锤轻轻一敲就碎,记得当时我是请了两个小工帮忙,不到半天就完事了。”

    车库内清除增高层之后留下的痕迹清晰可见

      车库地面“内增高”只为楼盘更好卖

      开发商为什么要给车库地面增高,这种费时费力,又给业主增添麻烦的做法究竟为哪般?记者来到九州奥城售楼部试图找到答案。

      因为记者开始没有亮明身份,售楼小姐误把记者当成前来购买车库的顾客。当问及小区楼盘底层车库实际层高2.4米,为什么还要将车库地面抬高以降低层高时,该售楼小姐直言相告是为了应付检查验收。她说:“这也是为了你们好,对吧?开发商节约了成本,你们也可买到理想车库,还少花钱。”

      “如果我买了你们的车库然后改为他用,相关部门会不会找我麻烦?”面对记者询问,售楼小姐肯定地回答:“不会的,装修时,你只要跟物业打个招呼即可。”

      在九州奥城售楼部,记者看到有这么一句广告词:“在其他项目还在为如何销售烦恼时,奥城已经为没有房子卖开始烦恼了。奥城,一样的钢筋加水泥,不一样的房子。”所以,在九州奥城工作人员看来,提升车库、杂物间层高,以及推出买6楼送7楼房源等举措,一切只为楼盘更好卖。

      为了进一步了解情况,记者亮明了身份。该售楼部一位姓郑的营销经理仔细查看记者证件之后,说了句她是上饶市房产协会副会长,近期接受过许多记者采访,并向记者列举了几名当地媒体记者名字后,没有正式接受本网记者采访,转身离开了,消失得无影无踪。

      规划局:房子已验收,将联合建设、房管部门介入调查

      据了解,修订后的《上饶市建筑工程建筑面积、容积率等计算规则》(以下简称《规则》)于今年3月20日起施行,其中对底层车库、杂物间等地上建筑物结构层高计容积率规定是这样的:在2.2米及以上者按全面积计入容积率,结构层高小于2.2米者按1/2面积计入容积率。

      上饶市城乡规划局技术科周幸乐工程师告诉记者,早在2012年12月20日施行的试行《规则》出台之前,上饶市对底层车库、杂物间等地上建筑物结构层高小于2.2米者不计入容积率,由于九州奥城楼盘开发时间较早,自然遵照历史,按2012年之前《规则》执行。记者抽查了九州奥城第42幢和58幢楼盘规划设计方案得知,两幢楼盘底层车库、杂物间设计层高均为2.18米,距离政策红线0.22米。

      从九州奥城总规划设计图不难看出,其地块分为1号、2号两块,1号地块建筑物占地面积31155平方米,2号地块建筑物占地面积17031平方米,除四幢电梯房底层没有设计车库和杂物间,其它楼盘底层基本设计了车库和杂物间,累计面积达数万平方米。也就是说,只要九州奥城楼盘底层车库、杂物间实际层高不超标,并顺利通过验收,数万平方米建筑均不在计容积率范围之内,开发商就可以额外挣取一大块利润。

      但记者采访时了解到,九州奥城楼盘底层车库、杂物间实际层高2.4米,已经违反规划。对此,周幸乐解释,这里涉及一个测量方法问题,看你站在车库里面测量,还是站在车库外面道路路面上进行测量,只要净层高不超过规划设计即可。

      “何为净层高?”记者追问,周幸乐回答:“就是站在车库里面,从地面到顶板垂直距离。如果九州奥城楼盘车库真的存在超层高问题就是超容积率,不过我科室只负责对规划设计方案的监管,容积率,包括工程验收那得问隔壁的工程科。”

    58幢业主将三个车库打通,形成一室一厅一厨一卫住房,车库超容现象不言而喻

      工程科科长刘川接受本网记者采访时肯定地回答,九州奥城楼盘目前已全部通过验收,对于验收的具体情况,她也不清楚。不过,她告诉记者:“由于我没有参与九州奥城工程规划竣工验收,主持科室工作时间也不久,具体情况需了解后才可以告诉你。”对记者反映的九州奥城楼盘车库、杂物间以“内增高”方式迎接验收,涉嫌超容问题,刘科长表示将联合建设、房管部门介入调查。

      延伸阅读:未计入楼盘容积率的车库办不了产权证

      容积率又称建筑面积毛密度,是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率,也是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。对于开发商来说,容积率大小将直接影响土地开发收益,而对住户来说,容积率直接影响居住的舒适度。

      另据了解,2014年4月2日,南昌市在全省率先公布《南昌市城市地下空间建筑物登记暂行办法》(以下简称《办法》),明确从4月1日起,有地下车库、车位等地下建筑物的居民,可持登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明等材料,到房管部门申请登记“地下不动产”,获得相应的不动产权证明。

      《办法》公布后,前往咨询的市民络绎不绝,但符合条件且办理证件的没有一个,究其原因就在于一个容积率的问题。因为南昌大部分小区地下车库、车位并没有计入容积率。所谓计入容积率,相当于取得了占用范围的土地使用权,有了土地使用权后,才有该地下建筑物的所有权。没有计入容积率,虽然在某种程度上也会有使用权,但这并不属于国家规划范围内的权属。

     

编辑:周霞